一、确立房地产开发与物业管理相分离的原则

    依据建筑物区分所有权法理理论基础，开发商不能享有代替业主行使公共管理的权利。故前期物业管理制度中开发商对物业服务企业的选聘及开发商对临时业主规约的制定都缺少权利依据。可以借鉴香港等地区的做法对事关业主重大公共权益的法律文件，通过公契约来规范。事实上，要保障业主的权益，首先要规范物业管理企业，使之与房地产开发商和行政单位脱钩，成为独立经营、自负盈亏的法人，真正实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。《物业管理条例》在 2003 年颁布时，即倡导房地产开发与物业管理相分离，立法本意是逐渐从行政管理向市场管理过渡，现在物业管理市场化经营的条件已具备，前期物管通过与开发商天然的联系搭售进入物管服务市场的现象应当得到有效扼制，须从制度上予以修正。

    二、完善并细化业主自治管理的制度

    鉴于区分所有权的理论及《物权法》的规定，公共区域管理须通过一定比例成员权共同行使来完成。因此，在自由选择物业服务企业时，业主大会及业主委员会的成立尤为重要。而在维护业主群体利益时，业主委员会作为业主成立的团体进行维权，比之业主单独维权成本低、有助于实现交易的实质公平正义。笔者认为，这里可以借鉴《消费者权益保护法》第十二条的规定，即消费者应享有依法成立维护自身合法权益的社会团体的权利。据此，完善并细化业主自治管理的立法应从以下几方面入手：一是要从制度上保障业主大会、业主委员会的及时成立，并对业主如何启动成立业主大会、选举产生业主委员会作出具体的具有操作性的规定。二是要规范业主大会、业主委员会的运作程序。在一定程度上，程序即是法治和人治的分水岭，也是人们处理事务规范性和随意性的试金石。由于目前业主委员会没有完整的工作内容和工作程序，使其工作性质更接近于公益性，运作随意性太强，难以为众多的业主提供稳定的预期。三是要规范业主委员会的经费开支。一个稳定有效的业主委员会运行机制应当建立在合理的利益平衡的基础上，而不是建立在对业主委员会委员的道德企盼上。同时，规范的经费使用管理，也能增加业主对业主委员会的信任。四是要细化业主对业主委员会的监督机制。业主委员会作为小区权力机构业主大会的执行机构，在实际物业管理活动中具有不可忽视的权力，例如在物业公司的选聘、公共维修基金的使用等方面，业主委员会都具有一定的决策权，或对业主起一定的导向作用。

    三、加强对业主知情权的保护

    信息的不对称是交易公平原则出现严重失衡的重要原因之一。事实上，物业潜规则也正是经营者不当地利用了业主对相关信息不熟悉的结果。除了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题》第十三条规定的业主对知情权享有的诉权外，还应当通过法律直接规定经营者的信息披露义务，对违反法定义务的经营者苛以行政处罚责任。笔者认为信息披露应从以下几方面着手：一是临时管理规约应当载明小区物业的权属状况。首先，将临时管理规约备案作为取得预售许可的审批条件之一；其次，作为购房人即小区的业主，应当知悉公共物业的基本情况，即专有部分与公共部分各自的范围；再次，临时管理公约应当递交有关部门进行审查，对那些侵害物业买受人合法权益的应不予通过备案；最后，要保证相关社会公众对备案机关公开信息的查询权。二是建设单位向物业服务企业移交物业资料时，物业服务企业应当向业主公示接受物业的情况，并接受业主的相关询问。物业资料应包含物业及各种配套设施的所有建设归档资料，如无原件应备份复印件移交。业主询问公共物业使用状况的，物业服务企业不能解答时，有义务向建设单位问询并将答复报告业主。三是物业服务企业应当定期（建议每季度一次）向业主公示物业公共部分的收益情况。四是政府有关部门应定期（如每半年）委托第三方机构对物业服务市场的价格进行调研，向社会公众公布物业服务项目种类、物业服务项目对应费用的市场均价等信息。

    四、加强政府相关部门对物业服务企业的管理

    我国《物业管理条例》第六章对建设单位未依法通过招投标聘用前期物业服务企业、建设单位违法侵占业主公共权益的行为、对建设单位和物业服务企业违规拒不移交物业的行为等都规定了行政处罚措施，对于行政管理人员中收受贿赂的适用相应的刑事行政责任。但是，这些规定仍然存在缺漏，还应当从以下几方面对物业服务企业加强监管：一是要建立对物业服务企业侵占、擅自处分业主公共权益的行为的行政处罚制度；二是要建立对物业服务企业违反信息强制披露制度的法律追责机制；三是要建立对物业服务企业采用断水、断电等不正当侵害行为的行政处罚制度；四是要建立完善的投诉处理机制，通过行政处理的高效将纠纷解决在萌芽阶段；五是要对行政部门滥用职权、或行政不作为的行为苛以相应的行政责任。